住宅ローンの固定・変動 鹿児島の金利で考える選び方

鹿児島市・姶良市で家を買う、または建てるとき、住宅ローンの金利タイプをどう選ぶかで総返済額は大きく変わります。固定金利と変動金利の違いと、2026年10月時点の金利を具体的な数字で確認します。

固定金利と変動金利の違い

固定金利は、契約時に決めた金利が一定期間(または完済まで)変わりません。代表的なのが、住宅金融支援機構と民間金融機関が提供する全期間固定金利の「フラット35」です。返済額が決まっているため、資金計画を立てやすい一方、スタート時の金利は変動金利より高めです。

変動金利は、半年ごとに金利が見直される仕組みです。見直しのもとになる短期プライムレートが低いままなら金利は上がりませんが、将来の金利上昇で返済額が増える可能性を前提に選ぶ必要があります。鹿児島銀行・南日本銀行など地元の金融機関では、固定金利期間を2年・3年・5年・10年などから選べる「固定金利選択型」も扱っています。

2026年10月時点の金利を比べる

住宅金融支援機構と鹿児島市・姶良市でよく利用される地元2行の金利を並べると、次のようになります。いずれも各行・機構が公表している新規実行金利で、鹿児島銀行・南日本銀行の変動金利と10年固定は審査結果によって決まる「最大引き下げ後」の金利です。

計算例 3,000万円を35年で借りたら

借入額3,000万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしという条件で、金利が契約期間中ずっと変わらないと仮定した計算例です。変動金利は実際には半年ごとに見直されるため、この金額は参考値です。

変動金利は当初の返済額がフラット35より月3万円以上少なくなりますが、金利が上がればこの差は縮まります。固定金利選択型10年も、11年目以降は改めてそのときの金利が適用されるため、総返済額は借入時点では確定しません。

変動金利を選ぶときに考えること

返済額が一定のルールで抑えられていても、支払いを免除されるわけではありません。抑えられた分は、未払いの利息として後の返済に上乗せされる仕組みが一般的です。「今の返済額が少ない」ことと「将来の負担が軽い」ことは同じではありません。

住宅ローン控除も含めて判断する

金利タイプの比較とあわせて確認したいのが、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)です。令和8年度(2026年度)税制改正により、2026年から2030年の入居分は、年末のローン残高の0.7%を所得税などから差し引く仕組みが続きます。借入限度額は住宅の省エネ性能によって異なり、長期優良住宅・低炭素住宅は4,500万円(子育て世帯等は5,000万円)、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円(同4,500万円)、省エネ基準に適合した住宅は2,000万円(同3,000万円)が上限です。控除を受けられる期間は最長13年です。

控除額は金利タイプに関わらず受けられますが、借入額や返済期間によって年末残高が変わるため、控除を考えに入れると固定・変動の差はさらに小さくなる場合があります。

次にやること

1. 住宅金融支援機構のフラット35シミュレーションサイトと、検討している金融機関の公式サイトで、申込時点の最新金利を確認する。
2. 気になる金融機関2〜3行に事前審査を申し込み、自分の収入や勤続年数で実際に適用される金利を比べる。
3. 変動金利を選ぶ場合は、その金融機関の返済額見直しルール(5年ルール・125%ルールなど)の有無と内容を担当者に確認する。
4. 住宅ローン控除を受けられるかどうか、建てる・買う住宅の省エネ性能の証明書類について建築会社や税理士に確認する。
5. 固定・変動のどちらで悩んだときは、返済期間の半分が過ぎたころの自分の年齢と収入を想像し、金利が今より2%程度上がっても返済を続けられるかを考える。