相続した実家の相続登記 期限は2027年3月31日です

実家を相続してから、名義変更（相続登記）をそのままにしていないでしょうか。2024年4月に相続登記が義務化され、2024年3月以前に相続した不動産にも期限が設けられています。売るかどうかを迷っている間にも、この期限だけは近づいています。

相続登記の期限は2027年3月31日

相続登記の申請義務化は2024年4月1日に始まりました。法務省によると、不動産を相続で取得した人は、自分が相続したことと所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。

この制度は過去の相続にもさかのぼって適用されます。 2024年4月より前に相続した不動産で、まだ相続登記をしていないものがあれば、2027年3月31日までに申請する必要があります（取得を知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内)。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。

遺産分割の話し合いがまとまらず、期限内に正式な相続登記が難しい場合は、「相続人申告登記」という簡易な仕組みがあります。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、ひとまず義務は果たしたことになります。ただし、これは暫定的な手続きで、実際に遺産分割が成立したときは、そこから改めて登記の義務が生じます。

名義変更をしないままだとどうなるか

相続登記をしないまま放置すると、過料だけでなく、建物を空き家として放置したときのリスクも重なります。鹿児島市・姶良市には空き家等の適正管理に関する条例があり、管理が行き届かない空き家は「特定空家等」に指定されることがあります。

特定空家等に指定されて市から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなります。 住宅が建つ土地は本来、200㎡までの部分が固定資産税の課税標準で6分の1に軽減されていますが、この特例が外れると、更地と同じ課税になり、税額は最大で6倍まで上がる可能性があります。

売ると決めた場合の期限

持ち続けるか迷った末に売ると決めた場合は、税金の優遇にも期限があります。

国税庁によると、相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例（空き家の3,000万円特別控除）は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件の一つです。制度自体の適用期限は令和9年(2027年)12月31日までの譲渡とされています。主な要件は次のとおりです。

• 建物が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物(マンションなど)の登記がされていないこと
• 相続の開始の直前、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと
• 相続から売却まで、事業用・貸付用・居住用に使っていないこと
• 売却代金が1億円以下であること

2024年1月以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額の上限は2,000万円になります。

このほか、相続税を納めた人が対象になる「取得費加算の特例」もあります。相続税の申告期限(相続開始の翌日から10か月)の翌日からさらに3年以内、つまり相続開始からおおむね3年10か月以内に譲渡すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税の負担が軽くなります。

持ち続ける場合にかかるお金

売らずに持ち続ける場合も、固定資産税(年1回)に加え、空き家であれば火災保険料、庭木の手入れや雨どいの修繕などの管理費用がかかり続けます。県外に住んでいる相続人が管理する場合は、往復の交通費や、管理会社に委託する費用も発生します。鹿児島市・姶良市ともに、台風や豪雨のあとに屋根や塀の破損が見つかるケースもあり、放置すればするほど修繕費がかさみやすくなります。

解体して更地にする、あるいは空き家バンクに登録して貸す・売るという選択肢もあります。鹿児島市・姶良市には、倒壊のおそれが著しいなど一定の条件を満たす危険な空き家を対象に、解体費用の3分の1(上限30万円)を補助する制度があります。対象になるかどうかは、解体業者に発注する前に市の窓口へ事前相談することが条件です。

次にやること

• 相続した不動産の登記名義が誰になっているか、法務局で登記事項証明書を取り寄せて確認する。
• 2024年3月以前に相続した不動産で未登記のものがあれば、2027年3月31日までに相続登記(または相続人申告登記)を済ませる。
• 売却を考えるなら、相続開始の日を起点に、3,000万円特別控除と取得費加算の特例、それぞれの期限がいつになるかを自分の場合で計算する。
• 遺産分割がまとまっていない場合は、早めに司法書士(登記)や税理士(税金)に相談し、期限との兼ね合いを確認する。
• 解体や空き家バンクの利用を考えるなら、鹿児島市建築指導課または姶良市の窓口に事前相談する。