鹿児島市の地価は5年連続上昇 鹿児島県全体はまだマイナス圏

地価を調べるとき、「公示地価」と「基準地価」という2つの数字を目にします。どちらも国や自治体が土地の正常な価格を判定して公表するものですが、調べる時点と発表時期が違います。公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点の価格を3月に、基準地価は都道府県が7月1日時点の価格を9月に公表します。半年ずれた2つの定点観測があるおかげで、1年のうちで地価がどう動いたかをある程度追うことができます。

2026年3月に発表された公示地価と、2026年9月に発表された基準地価がそろったいま、鹿児島市と姶良市の地価が年間を通じてどう動いているかを数字で見ていきます。

鹿児島市の地価は5年連続の上昇

国土交通省が発表した2026年の公示地価によると、鹿児島市の住宅地は前年比+0.8%、商業地は+1.4%でした。過去の推移を並べると、上昇のペースがはっきり見えます。

鹿児島市の住宅地は2022年に上昇へ転じてから5年連続でプラスを維持し、2026年は過去最高の水準に並びました。商業地はさらにペースが速く、2022年の+0.1%から2026年の+1.4%まで、毎年伸び幅が広がっています。このデータで遡れる2020年以降では、2026年の商業地+1.4%が最も高い伸び率です。

一方で鹿児島県全体は、住宅地・商業地ともにまだマイナス圏を抜けていません。県全体ではマイナス幅が年々縮まっているものの、プラスに転じているのは実質的に鹿児島市だけという状態です。鹿児島市と鹿児島県以外の地域とで、地価の方向がはっきり分かれていることがわかります。

全国平均(住宅地+2.1%、商業地+4.3%)や、札幌・仙台・広島・福岡を除く地方圏の平均(住宅地+0.9%、商業地+1.6%)と比べると、鹿児島市の伸びはまだ穏やかな部類です。商業地の+1.4%は地方圏平均の+1.6%をわずかに下回ります。全国的な地価上昇の波の中では、鹿児島市は「上昇はしているが急激ではない」位置にいるといえます。

基準地価で見ると、商業地の伸びは天文館・中央駅前が中心

9月に公表された基準地価(7月1日時点)でも、鹿児島市の商業地は住宅地を上回るペースで上昇が続いています。地点別では、山之口町(+6.3%)、加治屋町(+4.5%)、西千石町(+4.0%)など、天文館や鹿児島中央駅周辺の商業地で変動率が高くなりました。天文館の中心である東千石町は1㎡105万円で+1.0%、中央駅前の中央町は1㎡48万円で+3.2%でした。

住宅地では、上之園町(+3.1%)や薬師1丁目(+2.7%)など中心部に近い地区の伸びが目立つ一方、吉野町の一部地点は横ばいでした。同じ鹿児島市内でも、地区によって上昇のペースには差があります。

姶良市は住宅地+0.4%、地点によっては県内上位の伸び

姶良市は公示地価の調査対象になっていない地点が多いため、全国規模の公示地価データでは単独の数字が出てきません。そのため基準地価(7月1日時点)で見ると、姶良市全体の住宅地平均は1㎡1万8,300円で前年比+0.4%、商業地は±0.0%でした。地点別では平松が+2.9%となり、県内の上昇率で3位に入りました。

姶良市は鹿児島県内では珍しく、人口・世帯数とも社会増(転入が転出を上回る状態)が続いている自治体です。住宅地の底堅さは、こうした人口動態とも関係していると編集部は見ています。ただし商業地は±0.0%と横ばいで、住宅地ほどの勢いはまだありません。

公示地価と基準地価、どちらを見ればいいか

土地を買う・建てる計画がある場合、公示地価と基準地価の両方を見ることで、1年のどの時期に価格が動きやすいかがわかります。2026年の鹿児島市であれば、1月時点(公示地価)から7月時点(基準地価)にかけて、商業地の伸び幅がさらに広がっていたことが数字で確認できます。投資目的で物件を探す場合も、直近1回だけでなく過去5年分の変動率を並べて、上昇が一時的なものか、継続的な傾向かを見ることが参考になります。

次にやること

• 不動産情報ライブラリ(reinfolib.mlit.go.jp)で、検討している地区に近い標準地・基準地の番号と価格を自分で確認する
• 公示地価(3月公表)と基準地価(9月公表)の両方をチェックし、年間を通じた変動率の推移を見る
• 鹿児島市中心部で物件を探す場合は、天文館・中央駅前など再開発が進む地区の商業地の伸び率が住宅地にも波及していないか確認する
• 姶良市で検討する場合は、地価だけでなく姶良市の人口・世帯数の統計もあわせて確認する